Pajak Jual Beli Tanah dan Rumah: PPh Final 2,5% dan BPHTB

Pajak jual beli tanah dan rumah terdiri atas dua pungutan dengan pemikul berbeda. Penjual menanggung PPh final pengalihan 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan sesuai PP 34 Tahun 2016 Pasal 2 ayat (1) huruf a. Pembeli menanggung BPHTB yang tarifnya paling tinggi 5% atas nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP, sesuai UU 1 Tahun 2022 Pasal 47 dan Pasal 48 ayat (1), PPh final wajib lunas sebelum akta ditandatangani, BPHTB paling lambat saat akta jual beli ditandatangani.

PPh final pengalihan adalah satu objek dalam peta PPh Pasal 4 ayat (2) beserta tarif dan objeknya. Artikel ini langsung ke angkanya.

Siapa Membayar Apa

Dalam pajak jual beli tanah, Wajib Pajak BPHTB adalah pembeli sesuai UU 1 Tahun 2022 Pasal 45 ayat (1) dan ayat (2), sedangkan PPh final dikenakan atas penghasilan penjual sesuai PP 34 Tahun 2016 Pasal 1 ayat (2). Kesepakatan komersial boleh menggeser siapa yang membayar, tetapi tidak mengubah status wajib pajaknya.

Cara Menghitung PPh Final Pengalihan

PPh final dihitung dari tarif dikali jumlah bruto nilai pengalihan, bukan dari selisih harga jual dan harga perolehan, sesuai PP 34 Tahun 2016 Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2). Penjual yang merugi tetap terutang.

• 2,5% untuk pengalihan pada umumnya, sesuai Pasal 2 ayat (1) huruf a.
• 1% untuk Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dialihkan Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak, sesuai huruf b; kriteria rumahnya mengikuti kriteria pembebasan PPN menurut ayat (4).
• 0% untuk pengalihan kepada pemerintah, BUMN atau BUMD berpenugasan khusus dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum, sesuai huruf c.

Nilai bruto mengikuti bentuk transaksinya menurut Pasal 2 ayat (2): nilai yang sesungguhnya diterima untuk jual beli tanpa hubungan istimewa, nilai risalah lelang, dan harga pasar untuk tukar-menukar, hibah, serta waris. Bandingkan dengan PPh final atas sewa tanah dan bangunan bila properti disewakan.

Cara Menghitung BPHTB dan NPOPTKP

BPHTB dihitung dengan mengalikan dasar pengenaan setelah dikurangi NPOPTKP dengan tarif BPHTB, sesuai UU 1 Tahun 2022 Pasal 48 ayat (1). NPOPTKP adalah bagian nilai perolehan yang tidak dikenai BPHTB.

NPOPTKP untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di suatu daerah paling sedikit Rp80.000.000 menurut Pasal 46 ayat (5), dan untuk waris atau hibah wasiat dalam garis keturunan lurus satu derajat termasuk suami atau istri paling sedikit Rp300.000.000 menurut Pasal 46 ayat (6). Keduanya batas minimum dan 5% batas maksimum, sehingga besaran yang mengikat ada di Perda setempat.

Bila nilai perolehan lebih rendah daripada NJOP yang dipakai dalam pengenaan PBB pada tahun perolehan, dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP tersebut sesuai Pasal 46 ayat (3), sehingga menurunkan harga di akta tidak menurunkan BPHTB.

Simulasi Satu Transaksi Rumah

Misalkan rumah dijual Rp1.500.000.000 antara pihak tanpa hubungan istimewa, dengan NJOP Rp1.400.000.000. Karena harga transaksi lebih tinggi dari NJOP, dasar pengenaan BPHTB mengikuti harga transaksi.

1. PPh final penjual: 2,5% dikali Rp1.500.000.000 sama dengan Rp37.500.000, sesuai PP 34 Tahun 2016 Pasal 2 ayat (1) huruf a.
2. Dasar BPHTB: Rp1.500.000.000 dikurangi NPOPTKP batas minimum Rp80.000.000 menurut UU 1 Tahun 2022 Pasal 46 ayat (5), yaitu Rp1.420.000.000.
3. BPHTB pembeli: Rp1.420.000.000 dikali tarif Perda; pada batas tertinggi 5% menurut Pasal 47 ayat (1), hasilnya Rp71.000.000.

Ilustrasi ini memakai tarif tertinggi dan NPOPTKP terendah menurut undang-undang, sehingga angka riilnya bisa lebih rendah dan wajib dicek ke Perda setempat.

Kapan Disetor, Divalidasi, dan Dilaporkan

PPh final wajib disetor sendiri sebelum akta, kesepakatan, atau risalah lelang ditandatangani pejabat berwenang, sesuai PP 34 Tahun 2016 Pasal 3 ayat (1).

Bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak, misalnya pengembang, PPh terutang saat diterimanya pembayaran dan dibayar paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, sesuai PP 34 Tahun 2016 Pasal 3 ayat (2) dan ayat (4) serta PMK 261/PMK.03/2016 Pasal 3 ayat (5). Setoran dilaporkan lewat SPT Masa PPh Final Pasal 4 ayat (2) paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir, sesuai PMK 261/PMK.03/2016 Pasal 9 ayat (1).

Pejabat berwenang baru boleh menandatangani akta bila diserahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang telah diteliti Kantor Pelayanan Pajak, sesuai PP 34 Tahun 2016 Pasal 3 ayat (5) dan ayat (7), sedangkan BPHTB paling lambat dilunasi saat akta jual beli ditandatangani menurut PP 35 Tahun 2023 Pasal 59 ayat (10), dan pendaftaran peralihan hak menunggu bukti pembayarannya menurut Pasal 61 ayat (1). Surat keterangan penelitian formal yang lazim disebut validasi SSP terbit segera bila permohonan lewat Sistem Elektronik, atau paling lama 3 hari kerja bila langsung ke KPP, sesuai PER-08/PJ/2022 Pasal 8 ayat (2).

Waris, Hibah, dan Pengalihan yang Dikecualikan

Tidak setiap peralihan hak kena PPh final. PP 34 Tahun 2016 Pasal 6 memuat tujuh pengecualian, dengan tata cara pada PMK 261/PMK.03/2016 Pasal 10. Tiga yang paling sering muncul:

• Waris, dikecualikan sepenuhnya menurut huruf d.
• Hibah kepada keluarga sedarah garis keturunan lurus satu derajat, sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara para pihak, menurut huruf b.
• Orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP dengan bruto pengalihan kurang dari Rp60.000.000 dan bukan jumlah yang dipecah-pecah, menurut huruf a; kedua syarat kumulatif, sehingga ambang PTKP yang berlaku ikut menentukan.

Pengecualian ini tidak otomatis: PMK 261/PMK.03/2016 Pasal 10 ayat (2) mensyaratkan Surat Keterangan Bebas, dan pelaksanaannya perlu dicek terhadap aturan terkini pasca-Coretax.

Bebas PPh final bukan berarti bebas BPHTB. Waris tetap objek BPHTB, terutang saat penerima waris mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan sesuai UU 1 Tahun 2022 Pasal 49 huruf c.

Pertanyaan yang Sering Diajukan