Tarif PPh final sewa tanah dan bangunan adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 4 ayat (1). Pajaknya dipotong penyewa yang berstatus pemotong pajak, dan disetor sendiri oleh pihak yang menyewakan bila penyewa bukan pemotong, sesuai Pasal 3 PP yang sama. Setor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya dan lapor paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir lewat SPT Masa PPh Unifikasi, sesuai PMK 81 Tahun 2024.
Sewa properti hanya satu dari sekian objek final yang dipetakan dalam panduan PPh Pasal 4 ayat 2. Artikel ini langsung ke angkanya: isi dasar pengenaan, siapa yang menyetor, dan urutan setor sampai lapor.
Tarif dan Dasar Pengenaan PPh Final Sewa
Dasar hukumnya Pasal 4 ayat (2) huruf d UU PPh, dilaksanakan melalui PP 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. PP itu berlaku sejak 2 Januari 2018 dan mencabut PP 29 Tahun 1996 serta PP 5 Tahun 2002.
| Aspek | Ketentuan | Dasar Hukum |
|---|---|---|
| Tarif | 10% dari jumlah bruto nilai persewaan | PP 34/2017 Pasal 4 ayat (1) |
| Dasar pengenaan | Sewa pokok plus biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan (service charge), dan fasilitas lain | PP 34/2017 Pasal 4 ayat (2) |
| Batas setor | Tanggal 15 bulan berikutnya setelah Masa Pajak berakhir | PMK 81/2024 Pasal 94 |
| Batas lapor | 20 hari setelah Masa Pajak berakhir, via SPT Masa PPh Unifikasi | PMK 81/2024 Pasal 171 |
| Denda telat lapor | Rp100.000 untuk SPT Masa selain SPT Masa PPN | UU KUP Pasal 7 ayat (1) |
Yang Termasuk Jumlah Bruto Nilai Persewaan
Jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa dengan nama dan bentuk apa pun terkait properti yang disewa, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 4 ayat (2). Komponen berikut ikut masuk, baik perjanjiannya terpisah maupun disatukan.
- Biaya perawatan dan pemeliharaan
- Biaya keamanan
- Biaya layanan, yang biasa disebut service charge
- Biaya fasilitas lainnya
Penjelasan Pasal 4 ayat (2) PP 34 Tahun 2017 memberi contoh langsung. Penyewa membayar sewa Rp200.000.000 dan service charge Rp15.000.000 untuk satu tahun, sehingga PPh final yang dipotong adalah 10% x Rp215.000.000, yaitu Rp21.500.000. Meskipun penagihan diserahkan kepada pengelola gedung, pemotongan tetap atas penghasilan pemilik gedung.
Untuk kasus sederhana, sewa ruko Rp120.000.000 setahun tanpa komponen lain menghasilkan PPh final Rp12.000.000. Kekeliruan muncul saat kontrak memecah nilai menjadi sewa dan biaya pengelolaan, lalu pemotong hanya menghitung komponen sewanya.
Siapa yang Memotong dan Siapa yang Setor Sendiri
Penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong PPh wajib memotong PPh final atas pembayaran sewa, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 3 ayat (1). Pasal 3 ayat (2) merinci tujuh kategori pemotong.
- Badan pemerintah
- Subjek pajak badan dalam negeri
- Penyelenggara kegiatan
- Bentuk usaha tetap
- Kerja sama operasi
- Perwakilan perusahaan luar negeri lainnya
- Orang pribadi wajib pajak dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak
Orang pribadi tidak otomatis menjadi pemotong karena menyewa properti; kewajiban itu melekat hanya bila ditunjuk Direktur Jenderal Pajak.
Bila penyewa bukan pemotong pajak, PPh final wajib dibayar sendiri oleh pihak yang menerima penghasilan sewa, sesuai Pasal 3 ayat (3). Pasal 3 ayat (4) menegaskan keduanya sama-sama wajib menyetorkan dan melaporkan, jadi tegaskan klausul ini dalam perjanjian sewa.
Cara Setor dan Lapor PPh Final Sewa
Urutan administrasinya sama untuk kedua mekanisme, yang berbeda hanya pelaksananya.
- Tetapkan dasar pengenaan dari jumlah bruto satu masa pajak, termasuk service charge, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 4 ayat (2).
- Hitung 10% dari jumlah bruto itu, sesuai Pasal 4 ayat (1) PP yang sama.
- Buat kode billing dengan kode akun pajak dan kode jenis setoran sesuai daftar resmi; salah kode membuat setoran tercatat pada jenis pajak lain.
- Setor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, sesuai PMK 81 Tahun 2024 Pasal 94.
- Lapor paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir lewat SPT Masa PPh Unifikasi, sesuai Pasal 171 PMK yang sama.
- Terbitkan dan arsipkan bukti pemotongan, perjanjian sewa, dan bukti transfernya.
Bukti pemotongan dan SPT Masa kini diproses di sistem administrasi Coretax DJP, mengikuti tahapan teknis sistem itu. Dua tenggatnya tetap: tanggal 15 untuk setor, 20 hari untuk lapor.
Tanggal 10 Sudah Tidak Berlaku
Banyak referensi lama masih menyebut jatuh tempo tanggal 10 untuk PPh Pasal 4 ayat (2) yang dipotong. Acuan itu dari PMK 242/PMK.03/2014 yang sudah dicabut PMK 81 Tahun 2024.
Sejak PMK 81 Tahun 2024 berlaku, batasnya tanggal 15 untuk keduanya, sesuai Pasal 94 ayat (1) dan ayat (2) huruf a.
Telat lapor dikenai denda Rp100.000 sesuai UU KUP Pasal 7 ayat (1), karena SPT Masa PPh Unifikasi termasuk Surat Pemberitahuan Masa lainnya. Telat setor menimbulkan sanksi bunga tersendiri, dengan tarif yang ditetapkan Menteri Keuangan dan diperbarui berkala.
Sewa yang Dikecualikan dan Kasus Khusus
Tidak semua penerimaan yang terasa seperti sewa masuk skema final 10%. Penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dikecualikan menurut PP 34 Tahun 2017 Pasal 2 ayat (3), yang penjelasannya menyebut kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama pekerja, dan rumah kos.
Sebaliknya, cakupan objeknya lebih luas dari yang biasa diduga. Pasal 2 ayat (1) mencakup persewaan sebagian maupun seluruh bangunan, termasuk teras, kamar, paviliun, dan kolam renang; Pasal 1 angka 1 mendefinisikan bangunan sebagai konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan tetap pada tanah dan/atau perairan.
Skema Bangun Guna Serah
Penghasilan pemegang hak atas tanah dari investor dalam perjanjian Bangun Guna Serah juga objek PPh final sewa, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 2 ayat (2). Cakupannya: pembayaran berkala, bangunan yang diserahkan sebelum atau saat perjanjian berakhir, bagi hasil penggunaan bangunan, dan denda perjanjian.
Nilai bangunan yang diserahkan diambil dari yang tertinggi antara nilai pasar dan Nilai Jual Objek Pajak bangunan, sesuai Pasal 4 ayat (3) dan ayat (4). Skema ini kerap salah diperlakukan sebagai pengalihan hak, padahal ketentuannya berbeda dengan pajak atas jual beli tanah dan rumah.
Artikel ini panduan umum; ketentuan dapat berubah dan penerapannya bergantung pada fakta tiap kasus, sehingga kasus sewa Anda sebaiknya dikonsultasikan lebih dahulu.
Pastikan Pemotongan Sewa Anda Tidak Kurang Setor
Selisih kecil pada dasar pengenaan sewa berulang tiap bulan sepanjang kontrak. Melalui Tax Compliance, AFPonTax menangani perhitungan, penyetoran, dan pelaporan SPT Masa PPh Unifikasi Anda, sementara Tax Review menguji ulang pemotongan masa pajak yang sudah lewat.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa tarif PPh final sewa tanah dan bangunan?
Tarifnya 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 4 ayat (1). Karena dasarnya bruto, biaya yang ditanggung pemilik tidak menjadi pengurang. Berlaku sama untuk ruko, kantor, gudang, rumah, maupun tanah kosong.
Apakah service charge ikut dihitung dalam dasar pengenaan PPh final sewa?
Ikut. PP 34 Tahun 2017 Pasal 4 ayat (2) menyatakan jumlah bruto nilai persewaan mencakup semua jumlah yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan atau service charge, dan fasilitas lainnya. Ketentuan itu berlaku baik perjanjiannya terpisah maupun disatukan.
Siapa yang wajib memotong PPh final atas sewa tanah dan bangunan?
Penyewa yang berstatus pemotong pajak, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 3 ayat (1). Pasal 3 ayat (2) menyebut pemotong meliputi badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, serta orang pribadi yang ditunjuk Direktur Jenderal Pajak.
Bagaimana jika penyewa bukan pemotong pajak, siapa yang menyetor?
PPh final wajib dibayar sendiri oleh pihak yang menerima penghasilan sewa, sesuai PP 34 Tahun 2017 Pasal 3 ayat (3). Pasal 3 ayat (4) menegaskan pemotong maupun penyetor sendiri sama-sama wajib menyetorkan dan melaporkannya. Kesalahan umum terjadi ketika kedua pihak mengira pihak lain yang menyetor.
Kapan batas waktu setor dan lapor PPh final sewa tanah dan bangunan?
Setor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah Masa Pajak berakhir, sesuai PMK 81 Tahun 2024 Pasal 94 ayat (1) dan ayat (2) huruf a. Lapor paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir lewat SPT Masa PPh Unifikasi, sesuai Pasal 171 PMK yang sama. Batas tanggal 15 berlaku sama untuk yang dipotong maupun yang disetor sendiri.
Apakah sewa rumah kos dan asrama kena PPh final 10 persen?
Tidak. Penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dikecualikan dari objek PPh final persewaan menurut PP 34 Tahun 2017 Pasal 2 ayat (3). Penjelasannya menyebut kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama pekerja, dan rumah kos.
Berapa denda jika telat lapor SPT Masa PPh Unifikasi?
Rp100.000, denda untuk SPT Masa selain SPT Masa PPN menurut UU KUP Pasal 7 ayat (1). Telat setor menimbulkan sanksi bunga tersendiri, dengan tarif yang ditetapkan Menteri Keuangan dan diperbarui berkala.
